قرار محكمة النقض رقم 116

نص القرار التفصيلي

نزاع عقاري - وكالة - أثرها . إن التصرفات التي يجريها الوكيل على و جه صحيح باسم الموكل وفي حدود وكالته تنتج آثارها في حق الموكل فيما له وعليه كما لوكان هو الذي أجراها بنفسه عملا بمقتضيات الفصل 925 من ق ل .ع. باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المرفو 2022/02/1 من طرف الطالب المذكور أعلاه بواسطة نائبه الأستاذ ) خد الرامية 2021/498 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2021/11/22 الملف .2019/1404/498 وبناء على الأوراق الأخرى امد الدملكة المغربية بناء على قانون المسطر المدنيق س الأعلى للسبلمة القضانية وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 24|2023701 وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/21 بناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. ز بعد تلاوة المستشار المقررة السيدة السعدية فنون لتقريرها هذه الجلسة والاستما إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. و بعد المداو رلة طبقا للقانون : حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلو ! بين تقدما بمقال أمام المحكمة الابتدائية بطنجة بتاريخ 2017/06/23 عرضا فيه أنه بمقتضى عقد رسمي محرر من طرف الموثقة )نأس مؤرخ في 2016/10/26، اشتر ! يا مناصفة بينهما من المدعى عليه بواسطة وكالة خاصة الملك ذي الرسم العقاري عدد الكائن بطنجة بني مكادة مساحته آر المتكون من أرض بها بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد ا بثمن إجمالي قدره 1510000 درهم أديا منه لنائب المالك

مبلغ 760000 درهم والباقي ضرب أجل للوفاء يوم 2017/6/30، وأن المشتر ! يين تقدما للمو ثقة بطلب عرض وإيداع باقي الثمن ليودع عندها فقا لشروط العقد الابتدائي إلا أنها فضت تسلمه فقاما بإيداعه بصندوق الودائع للمحكمة وبذلك يكونان قد وفيا بالتزاماتهما بدفع الثمن كاملا ملتمسين الحكم على المدعى عليه بإبرام العقد النهائي بالبيع لنقل الملكية وبإتمام إجراءات البيع نقل الملكية إليهما طبقا للقانون وفي حالة امتناعه اعتبار الحكم وثيقة لنقل الملكية وأمر المحافظ على الأملاك العقارية بطنجة بني مكادة بتسجيل ونقل الملك المسمى 30 ذي الرسم العقاري عدد وشمول الحكم بالنفاذ المعجل . أجاب المدعى عليه بمذكرة مع مقال مقابل وإدخال الغير بأن المدعيين تعاقدا مع وكيله وكان عليهما إتماما للصفقة أن يتوجها بدعواهما طلباتهما ضد كيل وليس ضد الأصيل لأن الوكيل هومن حضر مجلس العقد واتفق على تفاصيله وأن البيع باطل لكون العقار المبيع مثقل بحجز تحفظي تم تحويله لحجز تنفيذي منذ .2009/7/29 بالنسبة للدعو ; ى المقابلة فإنه بالإضافة إلى البطلان المقرر في الفصل 453 من ق . م ٠م، فإن الو عد بالبيع انصب على عقار محفظ يشمل طابقا أرضيا وطابق أول والحال أنه يشمل ثلاثة طوابق ومرفق بالسطح طابق أرضي ويستحيل أن 1151000 درهم لأن الثمن المذكور يقل عن الثمن الحقيقي بأكثر من الثلثير البيع مشوبا بعيب الغبن =والتدليس ( وأن إجراء خبرة من شأنه أن يوضح للمح له من غبن ملتمسا إيقاف البت الطلب الأصلي إلى حين البت في الشكاية المقدمة من أجل النصب و خيانة الأمانة المتعاقدين ( وبالنسبة للدعو ى المقابلة التصريح كببطلان بيعقد الوعد بالبيع موضوع الدعو ; . بناءا على المقال الإضافي المقدم من طردفت س المدعى عليه االزاميقإلا اإجراء بحث بين الأطراف والحكم متكمة عدد النفف بإبطال الوعد بالبيع موضوع الرسم العقاري للغبن المقترا ن بالتدليس ( وبعد إجراء خبرة عقارية لتحديد مشتملات العقار وقيمته بتاريخ البيع وتحديد قيمة كل طابق وبعد تعقيب الطر فين وتمام الإجراءات صدر حكم ابتدائي بتاريخ 2019/01/29 في الطلب الأصلي برفضه وفي الطلب المقابل والإضافي وإدخال الغير ببطلان العقد التو رثيقي الرابط بين الطرف المدعي والطرف المدعى عليه ورفض ما زاد عن ذلك من الطلبات استأنفه المدعيان فصدر القرار المشار إليه بإلغاء الحكم المستأنف بعد التصدي بإلزام المستأنف عليه بإتمام إجراءات البيع مع المستأنفين بخصوص المدعى فيه موضوع سم العقاري عدد ذلك بالقيام بجميع الإجراءات الإدارية والقانونية لنقل ملكيته لفائدة المستأنفين اعتبار هذا القرار سندا ناقلا للملكية في حالة امتناع المستأنف عليه عن التنفيذ ( مع الإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بطنجة بتسجيله بالرسم العقاري المذكور والإشهاد على إيداع الطرف المستأنف لفائدة المستأنف عليه لباقي الثمن موضوع الوصل رقم 3906 حساب رقم 41929 بتاريخ 2017/06/23 وفي الطلب المقابل برفض وهو القرار المطعوا ن فيه بالنقض .

الطاعن على القرار في الوسيلة الفريدة فساد التعليل المترل مترلة انعدامه ومخالفة الفصل .19 .921 .923 .52 .53 (54 55 .488 .58 417.416 من قانون الالتزامات والعقود و3 من قانون المسطرة المدنية بدعوى أنه سبق أن أوضح أن الدعوى الأصلية قدمت ضدد بصفة مخالفة لمقتضيات الفصلين 921 و 923 من ق ل .ع على اعتبار أن العقد التو رثيقي المتمسك به استند على عقد _كالة وهذه الأخيرة تعتبر من العقو المستمر ة والمستأنفان تعاقدا ركيل الطاعن المدخل في الدعو ى ميمون مامي ( كان عليهما إتماما للصفقة أن يتوجها بدعواهما ضد الوكيل وليس ضد الأصيل لأن الوكيل هو العارف بتفاصيل العقد وهومن حضر مجلس العقد طبقا للفصل 19 من ق ل . ع واتفقا على تفاصيله ذلك تطبيقا للفصلين 921 9 923 من ق ل.ع، كان على المدعيين توجيه إنذار بعرض باقي الثمن للوكيل وليس الموثقة وتوجيه الدعو ى ضد هذا الأخير وليس ضد الأصيل وأن هذه المقتضيات من النظام العام ( _كان على المحكمة إثارتها تلقائيا ء وهي لما نهجت غير هذا النهج يكون قرارها غير مبني على أساس ثم إن عقد الوعد بالبيع انصب على عقار محفظ ولكي تأخذ الأطراف المراكز القانو _نية المعتبرة والمطابقة لإرادتهما وللواقع لابد أن تتطابق هذه الإرادة الواعد والموعود يلز مه القانون من توافر أركان العقد باعتباره مصدرا من مصادر الالتزام ( وأن ابتدائية المطعون في حكمها أخضعت قائع النازلة بالنظر لمراكز الأطراف فيها ي أقره المشرع لهذه المراكز وبمراجعة وثائق الملف وخاصة تصر يحات التي تنطبق عليها مقتضيات الفصل 417 من ق . ل . ع باعتبارها إقرارات قضائية بات الدفاع خاصة في الصفحة الرابعة من المقال الاستئنافي إذ أقر المشتر يان أماصطلموثققمبكونهما طافا بالعقار وعايناه معاينة تامة دون تحفظ وأن المسألة لا تخلو من أمرين إما كون الموعود اهما بألبيع قد اتجهت إرادتهما إلى شراء ما دتدمه الذفذ هو مدون بالرسم التوثيقي تحت عنوان بيان وتعيين العقار المبيع كالتالي بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد أو أن إرادتهما اتجهت إلى شراء جميع العقار واقعا وليس قانونا حيث طافا به وعايناه كما يؤكدان إذ يتمسكان بشرائهما لجميع العقار الذي عايناه وهو بخلاف ما ورد في الو عد بالبيع يتكون من طابق سفلي به محل تجاري واحد يكتريه المستأنف )فإ( يكتريه من الطاعن وأربع طوابق علوية ومقلص وإذاكان الأمر كذلك فإن عقد البيع انصب على طابق سفلي وطابق أول فقط وهو الأمر الذي م يطابق إرادة وقبول المشتريين الموعود لهما بإقرارهما مما يجعل العقد باطلا لاختلاف محله عما انصرفت إليه إرادة الجهة الموعود لها بالشراء ومن تم تختل أيضا إرادة الواعد تتقاطع مع إرادة الموعود لهما باعتبار أن البيع قانونا انصب على طابق أرضي وطابق أول فقط أن ما يعتقده المطلوب من كون المحكمة قد آثرت البت في الطلب المقابل عن البت في الطلب الأصلي مردود ولا يستند على أساس لأن قرينة البطلان مقررة بقوة القانون وتعتبر من النظام العام والمحكمة تقدم ما يدخل تحت هذا الجانب على غير من الطلبات والدفوع كانت أصلية أو تبعية أو مقابلة ولما كان طلب الجهة المستأنفة يروم إبرام عقد البيع النهائي على العقار

وبجميع محتوياته ومرافقه المضمنة بشهادة الملكية غير المضمنة بهاء ولماكانت الخبرة قد أفادت بأن العقار يحتوي على طابق أرضي وأربع طوابق أخرى بالإضافة إلى السطحء وأن القيمة الحالية للعقار 3250000 درهم والحال أن العقد التو = ثيقي أشار إلى كون المبيع ينحصر في الطابق الأرضي وطابق واحد بثمن إجمالي قدره 1510000 درهم يكون العقد بالتالي مختلا في أركانه الأساسية من حيث الرضا والمحل والثمن مما يجعل إرادة الطرفين في الوعد بالبيع غير منتجة ويجعل ما قضت به المحكمة الابتدائية صحيحا وما قررته محكمة الاستئناف غير مرتكز على أساس ( أن المطلو ب تمسك بكون الوكالة المعتمدة في الوعد بالبيع تستثن الطوابق غير المسجلة بالرسم العقاري يبقى مردودا باعتبار أن الوكالة تعتبر سندا للتعبير عن الإيجاب وتمثيل الطرف الواعد لدى من يجب من أجل اقتران هذا الإيجاب بالقبول وفق إرادة متطابقة للواعد والموعود له، وعدم استثنا باقي الطوابق لا يؤثر على سلامتها إذ العبرة بالتعبير عن الإرادة بمجلس العقد وأن الخلل وقع في مجلس العقد ومن تم اختلت أركانه وانعقد باطلا بغض النظر عن ألفاظ الوكالة وأن ما يؤكد سلامة تعليل المحكمة الابتدائية وخلافه استئنافيا كون ثمن العقار حسبما هو مضمن بشهادة الملكية عقد الوعد بالبيع قدره 1510000 درهم بينما ثمنه المضمن بالخبرة المنجزا ة ابتدائيا قدره 3250000 در مما يعتبر قرينة قوية على عدم تطابق إرا أيضاء وأن المحكمة اعتبر ت العقد شر يعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من ق ل يات السابقة كما تغاضت عن تطبيق مقتضيات الفصل 231 من ق ل .ع التي تهد يجب تنفيذه بحسن نية وأن الثابت من البحث الذي أجرته المحكمة بحضو 2021/05/1 أن المطلو ب الأول صرح بأنه قبل شرا المترل كان قد أخبر طالب النقضكتبأن المسمى )م أي الوكيل يبيع المترل بناءا على كالة فأخبره المستأنف عليه الطاعن بأن اتلك الوكاله غيرق ضحيحة استفسرته المحكمة عن ٩جكمه آلنقف ائه للمترل رغم إخباره بذلك فأجاب إن هذا ما وقع وأن الطاعن أكد خلال جلسة البحث بأنه منح السيد م٠م( لبيع المحل أي المحل التجاري المستغل من طرف )فإ والطابق الأول فقط ولا تتضمن بقية الطوابق الثلاثة والمقلص بالسطح . وأن الثمن الذي حددد له بخصو _ص السفلي والطابق الأول هو 1800000 درهم كما أجاب المستأنفان عن سؤال المحكمة بأن الموثقة قد تلت عليهما ما ورد بالعقد التو رثيقي ولم يعارضا في ذلك وأنه بالرجوع للعقد في الصفحة الخاصة ببيان وتعيين العقار المبيع نجد أن الموثقة عينته في جميع الملك المسمى 30 موضوع الر _سم العقاري عدد وهو عبارة عن بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد حسبما هو ثابت بشهادة الملكية المسلمة عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية هذا ما يؤكد أنه حين تحرير العقد اتجهت إرادة الأطراف إلى أن البيع انصب على طابق سفلي وطابق أول فقط وهوما شهدت عليهم الموثقة وأن ما تمسك به المطلوبان في دعواهما بكون الأمر يتعلق ببيع العقار برمته يخالف هذ الإرادة بإقرارهما ومن تم فهو يبطلها ويعدمهاء خاصة أن هذه القرينة معززة أيضا بقرينة الثمن الذي يفوق مبلغ 4000000 درهم فالطاعن تعرض للتدليس عن طريق التواطؤ بين المدعيين اللذين

يقطنان بالعقار بصفتهما مكتريين ويعرفان مشتملاته ومن تم يكون العقد مخلا بالتوازن المالي للطر فين وأن الجهة المطلو بة تطعن في هذه الخبرة بأي موجب ثم إن ما عللت به المحكمة قرارها المطعون فيه بكون الاختلاف حول محل العقد بين المتعاقدين ليس سببا كافيا على اختلاف إرادة المتبايعين والقول ببطلان العقد _ هذا التعليل فاسد في مبناه معناه ( على اعتبار أن توافق الإرادتين طبقا للفصل 19 من ق ل .ع هومن الأركان الأساسية للعقد وهو ما ورد النص عليه الفصلين 487 489 من ق ل.ع، كما ثبت من خلال عدة قرارات لمحكمة النقض وأن الثابت من مقتضيات الفصل 488 من ق لع أن البيع لا يكون تاما إلا بتراضي عاقديه بالبيع والآخر بالشرا اء والاتفاق على المبيع وعلى والثمن وشروط العقد الأخر ىء وأنه سبق أن أكد بمذكراته المدلى بها في المرحلة الابتدائية والمشفوعة بمقال إضافي بجلسة 2018/03/18 كون الاختلاف في الثمن بين الوعد بالبيع الذي انصب على الطابق السفلي والأرضي فقط وما ورد في تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا هو قرينة على وجود اختلال في العقد يستوجب إبطاله طبقا للفصل 55 وما يليه من ق ل.ع، وأن المتعاقدين استغلا غيابه استعملا المكر التدليس والخدا للسيطرة على عقاره بثمن بخس ( وأن التدليس واضح من خلال طريقة تحرير العقد كذاا تحديد الثمن الذي يقل عن ثمن السوق بأكثر من النصف وباعتبار أن الوعد أنجز اليقين أن الثمن المحدد ليس بالثمن الحقيقي الواقعي الأمر الذي يعتبر بإبطاله وخلافا ٧ ذهبت إليه المحكمة فإن التعاقد انصب على الطابق الأر فقط هذا الإقرار المستنتج من الدليلين الكتابيين المتمثلين أولا في الو عد بالبيع ) لاعوى الذي تجري عليه مقتضيات الفصلين 416 و417 من ق ل.ع، و المعلوم قانو ناالأنسلمحكمقرطبقا للفصل من ق .م ٠م ا تقضي إلا في حدود طلبات الأطراف وما دون بملتمساتهم الحدده بمفالق الدعو; ى وأن المحكمة تجاوزت مطالب دتكمه الذفذ المدعي وقضت بجميع الطبقات المكون منها العقار والمضمنة بالخبرة المنجزة من طرف الخبير ) ب ( والتي لم تكن محل طعن من طرف المطلوبين بذلك اعتمدت المحكمة على تحوير وتأويل ما ورد في مجلس العقد واعتبرت عن غير صواب أن الأطراف اتفقت على بيع العقار بجميع طبقاته و مرافقه . الأمر الذي يخالف ما ورد بمقال الدعوى مما يعرض القرار للنقض . لكن ردا على الوسيلة بجميع فروعها فإنه طبقا للفصل 925 من ق ل .ع، فإن : التصرفات التي يجريها الوكيل على وجه صحيح باسم الموكل وفي حدود وكالته تنتج آثارها في حق الموكل فيماله وعليه كمالوكان هو الذي أجراها بنفسه " ومن تم فإن المحكمة كانت على صواب ٧ اعتبرت الدعوى الموجهة ضد الطاعن من أجل تنفيذ العقد التوثيقي المبرم بواسطة وكيله صحيحة ومقبولة شكلاء ومن جهة أخرى فإنه طبقا للفصل 230 من نفس القانون فإن الاتفاقات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ٠٠"، ولماكان الثابت من العقد التو ثيقي الرابط بين الطاعن بواسطة كيله وبين المطلو بين قد نص ضمن البند المعنون ببيان وموقع العقار أنه حدده باعتباره جميع الملك المسمى 30 موضوع الرسم العقاري عدد

وهو عبارة عن أرض مساحتها آر واحدبها بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد حسبما ثابت من شهادة الملكية المسلمة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية مع يلحق الملك المذكور من حقوق ومنافع دون أي استثناء أو تحفظ يصرح المشتر ريان أنهما طافا بالعقار وعايناه معاينة تامة ويقبلانه على الحالة التي يوجد عليها والمحكمة ما عللت قرارها بأن : بنود العقد تشير صراحة إلى كون البيع انصب على جميع الرسم العقاري بمرافقه ملحقاته دون أن يستثني منه أي طابق أو حق أو غيره وبالتالي يكون شمل جميع الملك ذي الرسم العقاري وما أقيم عليه من بناء الطوابق وبالتالي يكون ما تمسك مخالفا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين " سيما وأن الوكالة بالبيع الممنو حة لفائدة )م٠م لم تستثن أي طابق ( وأن المشتر ! يين طافا بالعقار و عايناه عند إبرام العقد تكون قد ردت عن صواب دفوع الطاعن بكون إرادته في العقد انصرفت إلى تفويت الطا ابقين السفلي والأول دون باقي طوابق العقار بأن ما مضمن بالعقد يخالف إرادة المتعاقدين لما ثبت لها من بنود العقد التوثيقي الرابط بين الطرفين أن البيع انصب على جميع الملك ذي سم العقاري عدد دون استثناء م٧ سوى الطابقين السفلي والأول المذكورين بشهادة الملكية باعتبار أن عدم إشارة هذه الأخيرة لباقي مشتملات لعدم تحيين وضعية العقار لدى لمحافظة العقارية كما ردت عن صواب أيض لطاعن من كون العقد أساس الدعو ى شابه غبن مرفق بتدليس المطلوبين م٧ ثبت ص والتدليس في جانبهما وبأن قيمة العقار المحدد بالخبر المنجز ة ابتدائيا يفو المطعون فيه للتدليل على أن البيع يخص فقط الطابقين السفلي والأول باعتبار أن الثمن قابلريلتغيير باستمرار استنادا لحركة المعاملات التجارية على صعيد الاستثمارات العقارية بالمديلة لهطوراتبت اثعلى ذلك وعن صواب كون العقد انعقد صحيحا _ منتج الكافة آثاره القانو نيةح كمه ثي مولاجهة الطاعن وبذلك جاء القرار مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا كافيا وغير خارق للفصول _ المحتج بخرقها والوسيلة على غير أساس . لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وبه صدر القرار وتلي الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط . وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا =المستشارين السادة : السعدية فنون مقررة نجية بو جنان محمد لنور ونجوى الهو اس أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامر ; ي .