Terrain agricole au Maroc : les étrangers peuvent-ils l'acheter ?

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La restriction légale aux étrangers

Le Maroc maintient une interdiction légale d'acquérir des terres agricoles par des particuliers étrangers. Cette restriction est ancrée dans la politique agricole nationale : le gouvernement cherche à conserver les terres agricoles sous la propriété marocaine pour protéger la sécurité alimentaire et l'économie rurale.

La restriction s'applique à tous les ressortissants étrangers, quels que soient leur pays d'origine, leur durée de résidence au Maroc ou leurs liens personnels avec le Maroc. Même un étranger qui vit au Maroc depuis des décennies, parle arabe et détient une carte de séjour de longue durée n'est pas autorisé à acheter des terres agricoles en tant que particulier.

Cette interdiction ne concerne pas l'immobilier urbain. Les ressortissants étrangers peuvent librement acheter des appartements, des villas, des locaux commerciaux et d’autres propriétés urbaines. La restriction est spécifique aux terres classées agricoles.

Dahir sur les terres agricoles

Le principal instrument juridique régissant cette restriction est le Dahir du 13 juin 1990 relatif aux terres agricoles. Cette loi interdit le transfert de terres agricoles à des ressortissants étrangers par toute forme d'acquisition : vente, donation, héritage ou échange.

Dispositions clés du Dahir de 1990 :

• Il est interdit aux étrangers d'acquérir des terres agricoles au Maroc par quelque moyen que ce soit.
• Tout notaire ou officier public qui participe à un tel transfert en violation du Dahir commet une infraction à la loi.
• Les transactions contraires au Dahir sont nulles
• Les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE) sont traités différemment et peuvent, dans des circonstances définies, acquérir des terres agricoles.

La loi a été promulguée pour empêcher la concentration des terres agricoles entre des mains étrangères à la suite d'inquiétudes concernant la spéculation foncière à la fin des années 80 et au début des années 90.

Ce qui compte comme terre agricole

Déterminer si un terrain donné est classé comme agricole nécessite d’examiner plusieurs sources :

• Classement des titres fonciers : L’inscription au registre foncier décrira généralement la nature du terrain. Les terres agricoles sont souvent désignées comme terres agricoles ou terrain à vocation agricole.
• Documents d'urbanisme (plan d'aménagement) : Le plan d'urbanisme de la commune locale classe les terrains en zones : urbaine, périurbaine, agricole, forestière, etc. Une parcelle hors du périmètre urbain (périmètre urbain) a plus de chance d'être classée comme agricole.
• Caractéristiques physiques : Les terres activement utilisées pour l'agriculture, les vergers ou les pâturages sont généralement considérées comme agricoles quelle que soit leur classification formelle dans certains cas.

Un terrain aujourd'hui agricole peut être reclassé en urbain grâce à une mise à jour du plan d'aménagement. Une telle requalification modifie le statut juridique du terrain et peut l'ouvrir à l'achat par des étrangers. Toutefois, le reclassement est un processus administratif contrôlé par les autorités gouvernementales locales et centrales.

Avant toute transaction portant sur un terrain situé en dehors du périmètre urbain établi d'une ville, l'acheteur doit vérifier la classification du terrain à la fois auprès du titre foncier et auprès de l'autorité locale d'urbanisme. Il ne suffit pas de se fier uniquement à la description du vendeur.

Exceptions autorisées

Le Dahir de 1990 et les règlements ultérieurs prévoient certaines exceptions à l'interdiction générale :

• Marocains Résidant à l'Etranger (MRE) : Les ressortissants marocains possédant une nationalité étrangère ou résidant à l'étranger ne sont pas considérés comme des « étrangers » au sens du Dahir. Ils conservent le droit d'acheter des terres agricoles au Maroc.
• Héritage des héritiers étrangers : Un ressortissant étranger qui hérite d'une terre agricole d'un testateur marocain peut recevoir l'héritage, mais des règles procédurales spécifiques s'appliquent et la terre peut devoir être vendue dans un délai déterminé selon les circonstances.
• Personnes morales marocaines : Une société marocaine (SARL, SA, etc.) à actionnaires étrangers peut, dans certains cas, détenir des terres agricoles, notamment si l'acquisition s'inscrit dans le cadre d'un projet d'investissement agricole agréé. Cela reste un domaine nuancé où les conseils juridiques sont essentiels.

Location à long terme comme alternative

L’alternative la plus pratique à l’achat de terres agricoles pour un investisseur étranger est le bail à long terme. La loi marocaine reconnaît plusieurs structures de bail :

• Bail emphytéotique (bail emphytéotique) : Un bail à long terme de 18 à 99 ans qui accorde au locataire des droits étendus sur le terrain, y compris le droit de construire, de développer et d'investir. Le locataire paie un canon (loyer) annuel au propriétaire foncier. Le bail peut être enregistré à la Conservation Foncière et est transférable.
• Bail agricole type (bail rural) : Un bail de plus courte durée régi par les règles du bail agricole. Convient aux opérations agricoles qui ne nécessitent pas d’investissement en capital à long terme dans l’amélioration des terres.
• Bail foncier de l'État : L'État marocain possède d'importantes terres agricoles et les met à la disposition des investisseurs, notamment étrangers, dans le cadre de programmes spécifiques gérés par l'Agence de développement agricole (ADA).

Un bail ne confère pas de propriété et ne déclenche donc pas la restriction du Dahir de 1990. Un particulier étranger ou une entreprise marocaine sous contrôle étranger peut conclure un bail emphytéotique.

Structures d'investissement

Les investisseurs étrangers intéressés par le secteur agricole marocain disposent de plusieurs options structurelles :

• Entreprise marocaine à capitaux étrangers : La création d'une SARL ou SA marocaine permet à un investisseur étranger de participer aux activités agricoles à travers une personne morale locale. L'entreprise peut louer des terres et mener des opérations agricoles. La question de savoir si une telle entreprise peut posséder des terres agricoles dépend des circonstances spécifiques et de la réglementation applicable à ce moment-là.
• Joint-venture avec un partenaire marocain : Un investisseur étranger peut créer une coentreprise avec un partenaire marocain titulaire du titre foncier, tandis que l'entité JV mène les opérations agricoles.
• Investissement dans le cadre du Plan Maroc Vert / Génération Green : Les programmes de développement agricole du Maroc ont créé des canaux pour les investissements étrangers structurés dans le secteur, notamment des partenariats avec l'Agence de développement agricole.

Chacune de ces structures a ses propres implications juridiques, fiscales et opérationnelles. Aucune d’entre elles ne remplace directement la propriété, et chacune nécessite une structuration juridique minutieuse.

Développements récents dans le droit

Le Maroc a entrepris une libéralisation économique plus large ces dernières années, notamment en prenant des mesures pour attirer les investissements directs étrangers dans les secteurs agricole et agro-industriel. Cependant, l’interdiction fondamentale de la propriété individuelle étrangère de terres agricoles en vertu du Dahir de 1990 n’a pas été formellement abrogée au moment d’écrire ces lignes.

Les discussions dans le cadre du programme de réforme des investissements du Maroc ont abordé la question de la propriété foncière, mais toute modification de la restriction nécessiterait une action législative. Les investisseurs doivent suivre l’évolution de la situation et demander des conseils juridiques avant de structurer tout investissement agricole.

La Charte de l'Investissement de 2022 a introduit des améliorations à l'environnement général de l'investissement, y compris des mesures de facilitation des investissements agricoles, mais n'a pas directement modifié les restrictions en matière de propriété foncière pour les particuliers étrangers.

Foire aux questions

Est-il illégal pour un étranger d'acheter des terres agricoles au Maroc ?

Oui, en principe. Le Dahir du 13 juin 1990 interdit aux particuliers étrangers d'acquérir des terres agricoles au Maroc. Les transactions violant cette interdiction sont nulles et non avenues.

Y a-t-il des exceptions à la restriction ?

Oui. Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) peuvent acquérir des terres agricoles. L'héritage étranger de terres agricoles est soumis à des règles procédurales spécifiques. Les entreprises marocaines à actionnaires étrangers peuvent accéder aux terres agricoles sous certaines conditions liées aux projets d'investissement approuvés.

Puis-je louer un terrain agricole en tant qu'étranger au Maroc ?

Oui. Un bail emphytéotique de longue durée pouvant aller jusqu'à 99 ans est proposé aux particuliers et aux entreprises étrangères. Le crédit-bail ne constitue pas une acquisition de propriété et ne tombe donc pas sous le coup du Dahir de 1990.

Que se passe-t-il si j’achète un terrain agricole sans le savoir en tant qu’étranger ?

La cession de terres agricoles à un particulier étranger en violation du Dahir de 1990 est nulle et non avenue. Il est légalement interdit au notaire de réaliser une telle transaction. Une diligence raisonnable sur la classification des terrains avant tout achat est essentielle.

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