Comment acheter une propriété au Maroc en tant qu'étranger

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Les étrangers peuvent-ils posséder une propriété au Maroc ?

Les ressortissants étrangers peuvent acheter et détenir la plupart des types de biens immobiliers urbains au Maroc. La loi n’impose pas de restrictions fondées sur la nationalité pour l’acquisition de propriétés urbaines résidentielles, commerciales ou à usage mixte. Un étranger qui achète un appartement à Casablanca ou une villa à Marrakech bénéficie des mêmes droits de propriété qu'un citoyen marocain.

La principale restriction concerne les terres agricoles. Aux termes du Dahir du 13 juin 1990, il est généralement interdit aux étrangers d'acquérir des terres classées agricoles. Cette restriction est abordée séparément dans le guide sur les terres agricoles.

Les étrangers peuvent détenir des biens individuellement, conjointement avec un Marocain ou un autre étranger, ou par l'intermédiaire d'une personne morale marocaine (telle qu'une SCI — société civile immobilière). Chaque structure a des implications juridiques, fiscales et successorales différentes.

Types de propriétés disponibles

Le marché immobilier marocain comprend plusieurs catégories de biens pertinents pour les acheteurs étrangers :

• Propriété résidentielle urbaine : Appartements, villas et maisons dans les villes et villages. Ceux-ci sont entièrement ouverts à la propriété étrangère.
• Immobilier commercial : Espaces de bureaux, commerces et unités industrielles. La propriété étrangère est autorisée.
• Sur plan (VEFA — vente en l'état futur d'achèvement) : Achat d'une propriété avant ou pendant la construction. Commun dans les nouveaux développements et les zones de villégiature.
• Propriété enregistrée ou non enregistrée : La propriété enregistrée (titre foncier) offre le titre le plus fort. La propriété non enregistrée ou Melkia comporte des risques supplémentaires et nécessite une diligence raisonnable minutieuse.
• Terrain agricole : Généralement réservé aux acheteurs étrangers. Consultez le guide séparé pour plus de détails.

Trouver une propriété

Les acheteurs étrangers trouvent généralement une propriété via :

• Agents immobiliers marocains agréés (agences immobilières). Le Maroc ne dispose pas d'un système de licence d'agent strictement réglementé comparable à celui de certains pays européens, il est donc conseillé de sélectionner une agence établie.
• Négociation directe avec des promoteurs ou des vendeurs privés.
• Portails immobiliers et annonces ciblant les acheteurs internationaux.

Avant de conclure un accord, il est conseillé de procéder à une vérification préalable juridique indépendante. Il s'agit de vérifier le titre foncier, de confirmer l'absence de privilèges ou de charges, et de vérifier les classifications de zonage et d'urbanisme (plan d'aménagement) auprès de la commune locale.

Le processus d'achat

Promesse de Vente (Accord Préliminaire)

Une fois qu'un acheteur et un vendeur se sont mis d'accord sur le prix et les conditions, ils signent généralement un accord préliminaire appelé promesse de vente (ou compromis de vente). Il s’agit d’un pré-contrat contraignant qui précise :

• L'identité des parties
• Description du bien
• Prix ​​d'achat convenu
• Montant du dépôt (généralement 10 à 20 pour cent du prix)
• Conditions suspensives (par exemple, financement, vérification du titre)
• Date de signature de l'acte définitif

La promesse de vente peut être rédigée par un notaire ou, en pratique, parfois par un agent ou un avocat. Selon la loi marocaine, il s'agit d'un contrat juridiquement contraignant. Si l'acheteur se rétracte sans motif légal, l'acompte pourra être perdu. Si le vendeur se désiste, l'acheteur peut avoir droit au double de l'acompte ou de la prestation spécifique.

Acte de Vente

La vente définitive est formalisée par un acte de vente authentique devant un notaire marocain. Cette étape est obligatoire pour le transfert de biens immobiliers immatriculés. Le notaire :

• Vérifie l’identité des parties
• Confirme que le titre est clair (pas de privilèges non divulgués)
• Lit l'acte à haute voix aux deux parties
• Collecte les taxes et frais applicables
• Dépose le transfert auprès de la Conservation Foncière

Les deux parties doivent être présentes à la signature ou représentées par un mandataire dûment mandaté et titulaire d'une procuration spéciale.

Rôle du notaire

Au Maroc, le notaire (notaire) est un officier public nommé par l'Etat. Contrairement aux pays de common law, un notaire marocain n'est pas simplement témoin des signatures : il a l'obligation légale de vérifier la transaction et de protéger les deux parties.

Fonctions clés du notaire lors d'un achat immobilier :

• Vérifier la propriété auprès de la Conservation Foncière
• Vérification des hypothèques, des privilèges ou des privilèges enregistrés
• Rédaction de l'acte authentique en arabe (avec une version française si demandée)
• Calcul et perception des droits d'enregistrement et autres frais
• Dépôt de la taxe à la DGI
• Dépôt du transfert à la Conservation Foncière pour mettre à jour le titre foncier

Un acheteur peut choisir de demander à son propre conseiller juridique de réviser la promesse de vente et l'acte final avant de signer. Le notaire agit en tant qu'officier public neutre et ne représente pas exclusivement les intérêts de l'une ou l'autre des parties.

Titre Foncier

Le titre foncier est le certificat d'enregistrement foncier du Maroc. Il est délivré et tenu à jour par la Conservation Foncière (cadastre), qui relève de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC).

Le titre foncier prévoit :

• Un numéro d'enregistrement unique
• Description du bien (limites, superficie, localisation)
• Nom(s) du(des) propriétaire(s) enregistré(s)
• Registre de toutes les charges (hypothèques, servitudes, privilèges)

Avant d'acheter, l'acheteur doit obtenir un certificat de propriété directement auprès de la Conservation Foncière. Cela confirme la propriété enregistrée actuelle et toutes les charges à cette date.

Toutes les propriétés au Maroc ne sont pas enregistrées sous un titre foncier. Les propriétés non enregistrées (Melkia) sont régies par le droit coutumier islamique et comportent des risques supplémentaires. L’achat d’une propriété non enregistrée est possible mais nécessite une diligence raisonnable plus approfondie.

Droits et coûts de transfert

Lors de l’achat d’un bien immobilier au Maroc, l’acheteur supporte les frais suivants :

• Droits d'enregistrement (Taxes de mutation) : 4 pour cent du prix d'achat déclaré pour la plupart des propriétés urbaines. Celle-ci est versée à la Direction Générale des Impôts (DGI).
• Redevance Conservation Foncière : 1 pour cent du prix d'achat, payé lors de l'enregistrement du transfert.
• Frais de notaire : Environ 1 pour cent du prix d’achat, régi par la grille tarifaire officielle.
• Droits de timbre et frais administratifs : Plusieurs centaines à quelques milliers de dirhams selon les transactions.
• TVA (TVA) : S'applique aux nouvelles propriétés achetées auprès d'un promoteur (généralement incluses dans le prix du promoteur).

Au total, les acheteurs devraient prévoir environ 6 à 10 % du prix d'achat pour les coûts de transaction au-delà du prix de vente lui-même.

Règles de transfert de devises

Le Maroc maintient un contrôle des changes administré par l'Office des Changes. Les acheteurs étrangers doivent être conscients des règles suivantes :

• Importer des fonds d'achat : Les devises étrangères utilisées pour acheter un bien immobilier au Maroc doivent être importées via une banque marocaine et déclarées à l'Office des Changes. Cela crée un enregistrement traçable qui est essentiel pour le rapatriement ultérieur du produit de la vente.
• Compte en dirhams convertibles : Les acheteurs étrangers non-résidents peuvent ouvrir un compte en dirhams convertibles (CDC) dans une banque marocaine pour détenir des fonds importés en devises étrangères. Ce compte facilite les rapatriements futurs.
• Rapatriement du produit de la vente : Lorsqu'un acheteur étranger non-résident vend ultérieurement la propriété, il peut rapatrier le produit net (après impôts) dans la devise étrangère d'origine, à condition que l'achat ait été financé par les canaux bancaires habituels et correctement documenté.
• Revenus locatifs : Les propriétaires non-résidents peuvent rapatrier leurs revenus locatifs nets dans les limites permises par la réglementation de l'Office des Changes.

Il est fortement conseillé de documenter soigneusement tous les transferts de fonds au moment de l'achat. Le fait de ne pas importer et déclarer correctement les fonds d’achat peut compliquer un rapatriement ultérieur.

Enregistrement de la propriété

Après la signature de l'acte de vente, le notaire dépose les documents de transfert auprès de la Conservation Foncière. Le processus d'inscription implique:

1. Le notaire dépose l'acte et les pièces justificatives à la Conservation Foncière
2. La Conservation Foncière examine les documents et met à jour le titre foncier pour refléter le nouveau propriétaire
3. Le nouveau titre foncier (ou un certificat de propriété mis à jour au nom de l'acheteur) est délivré

L'inscription prend généralement plusieurs semaines à quelques mois selon la charge de travail de la Conservation Foncière et l'exhaustivité du dossier. L'acheteur reçoit une confirmation une fois le titre mis à jour.

Jusqu'à la mise à jour du titre foncier, l'acte notarié constitue la preuve légale de la transaction, mais un enregistrement complet est nécessaire pour se prémunir contre les réclamations ultérieures de tiers.

Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils posséder une propriété au Maroc ?

Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acheter et posséder la plupart des types de biens immobiliers urbains au Maroc dans les mêmes conditions que les citoyens marocains. La principale exception concerne les terres agricoles, que les particuliers étrangers ne peuvent généralement pas acheter.

Quel est le coût total d’un achat immobilier au Maroc ?

Les coûts totaux de transaction représentent généralement 6 à 10 pour cent du prix d'achat, couvrant les droits de mutation (4 pour cent), les frais de Conservation Foncière (1 pour cent), les frais de notaire (environ 1 pour cent) et autres frais administratifs.

Dois-je recourir à un notaire pour acheter un bien immobilier au Maroc ?

Oui. Le transfert de biens immobiliers enregistrés doit être constaté dans un acte notarié. Le notaire est une obligation légale, non facultative, et s'occupe de la vérification du titre, de la perception des impôts et de l'enregistrement.

Comment puis-je vérifier la propriété d’une propriété avant d’acheter ?

Demandez un certificat de propriété à la Conservation Foncière en utilisant le numéro de titre foncier. Cela confirme le propriétaire enregistré et toutes les charges. Pour les biens non enregistrés, des mesures de diligence raisonnable supplémentaires sont requises.

Puis-je acheter un terrain agricole au Maroc en tant qu’étranger ?

Généralement non. Le Dahir du 13 juin 1990 interdit aux étrangers d'acquérir des terres agricoles. Des baux à long terme et certaines structures d'investissement sont disponibles comme alternatives. Un avis juridique est recommandé avant de poursuivre toute transaction foncière agricole.

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